Бывают случаи, когда квартиру мечты выбрали, а риэлтор, проверив ее на юридическую чистоту, покупать не советует. Чем может быть опасна такая сделка и какие объекты сразу стоит отправлять в стоп-лист, разбирался БН.

Несмотря на предупреждения риэлтора о возможных проблемах, понравившаяся покупателю по той или иной причине (цена, или местоположение, или что-то еще) квартира может до последнего оставаться одним из кандидатов на покупку. Понятно, и продавцы своими уговорами пытаются доказать, что уровень риска не так высок. Дескать, все исправим и будет ажур. Но к мнению риэлтора все же стоит прислушаться. Ведь бывает так, что ничего исправить просто невозможно.

ЖЕРТВЫ ПРИВАТИЗАЦИИ И ПЕРЕПРОДАЖИ

На рынке гуляют страшилки, как через пару лет после сделки из тюрьмы возвращается ранее зарегистрированный в квартире человек и предъявляет свое право на проживание. Такие истории, конечно, впечатляют. Однако на практике намного чаще бывает так, что имеются жильцы, в свое время просто-напросто отказавшиеся от приватизации, неважно по какой причине, и сохранившие право на пожизненное проживание на этих квадратных метрах.

В принципе, продавец квартиры обязан предоставлять покупателю информацию о тех лицах, которые имеют право пользоваться жильем после его продажи. Пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ прямо говорит о том, что перечень лиц, у которых сохраняется такое право, является существенным условием договора купли-продажи. Если после сделки окажется, что имеются сохранившие право на проживание лица, о которых покупатель не знал, то он вправе обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи незаключенным и потребовать у продавца возврата своих денег.

Отдельно отметим граждан, которые не участвовали в приватизации, но были сняты с регистрационного учета по причине призыва в армию или приговорены к лишению свободы за какое-то преступление. В этих случаях с регистрации снимают не по личному заявлению призывника или осужденного, а соответственно на основании сообщения военного комиссариата или вступившего в силу приговора суда. Эти правила изложены в постановлении Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713, а также в пункте 128 Приказа ФМС РФ от 11.09.2012 № 288. Снятие таких граждан с регистрационного учета не означает, что они теряют право жить в квартире после возвращения из мест лишения свободы или прохождения службы». Если окажется, что к моменту возвращения квартира продана, и те, и другие через суд легко смогут отстоять свое право на проживание.

НЕ ТОРОПИТЬСЯ И ПРОВЕРЯТЬ

Или, допустим, продавец понравившейся квартиры находится в состоянии судебного спора. В таком случае всегда лучше подождать завершения разбирательства или же вовсе отказаться от сделки.

Стоит задуматься и в случае, если квартира ранее была приобретена с помощью материнского капитала. Проблемы у новых владельцев могут возникнуть из-за того, что предыдущие хозяева своевременно не выделили доли детям и выросший ребенок будет претендовать уже на квадратные метры этих самых новых владельцев. И претендовать вполне законно.

Квартиры, которые были получены в наследство менее трех лет назад, также попадают в «группу риска». Ведь, помимо продавца, могут появиться и другие претенденты на наследство.

К рискованной покупке стоит отнести и приобретение квартиры, на которую оформлен договор пожизненной ренты. Такие соглашения легко расторгаются, и вроде бы добросовестный приобретатель может оказаться в ситуации, когда квартиру придется возвратить. Не факт, что деньги свои он получит обратно так же быстро.

Вернемся к праву пользования жилым помещением. Оно сохраняется и за лицами, которые живут в квартире в силу так называемого завещательного отказа. Статья 33 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что гражданин, которому по завещательному отказу дано право жить в квартире в течение указанного в завещании срока, пользуется этим помещением наравне с собственником. Выселить такого человека (на юридическом языке – отказополучателя) можно только в том случае, если он добровольно откажется от своего права пользования.

Если в квартире проживало лицо, находящееся на лечении в психоневрологическом учреждении, – это тоже тревожный сигнал для покупателя. Потому что, даже если больного сняли с регистрации, по окончании лечения он имеет полное право вернуться в квартиру. А если на учете в ПНД или наркологическом диспансере состоит продавец – лучше с ним вообще не связываться, сделка потом может быть оспорена в суде.

ДОВЕРЕННОСТЬ, ДЕТИ И ПЕРЕПЛАНИРОВКА

Когда продажа совершается по доверенности, надо четко понимать, почему сделка совершается именно так. Как минимум нужно проверять, действует ли доверенность на момент подписания договора купли-продажи. Лучше, конечно, обратиться к специалисту.

Если в истории квартиры были случаи продажи по доверенности, то нужно как минимум насторожиться. Возможно, такая сделка будет признана незаконной. Как видим, подводных камней хватает.

О ситуации с материнским капиталом мы уже сказали. Но многие вообще боятся сделок, когда дети в квартире являются сособственниками. На самом деле не все так страшно. Такие сделки оформляются с согласия органов опеки. Главное – проконтролировать прописку детей по новому адресу, риэлтору это вполне по силам.

И, пожалуй, последнее – это незаконная перепланировка квартиры. Универсального рецепта нет. Кому-то так нравится новое жилище, что он закрывает глаза и оставляет решение этой проблемы «на потом» (не очень представляя, сколько стоит узаконить перепланировку, а это минимум 100 тыс. руб., а иногда – и ни за какие деньги, если есть серьезные нарушения). Кто-то просит продавца решить вопрос и ждет два-три месяца. А кто-то просто не рассматривает такой вариант. В общем, каждый решает сам.

СОВЕТУЮТ ПРОФЕССИОНАЛЫ

Андрей Ежов, генеральный директор АН «Торговый дом недвижимости»:

– Проверять вторичное жилье на юридическую чистоту довольно долго и сложно. В частности, нужно удостовериться в подлинности документов, оценить правовой статус квартиры и возможные риски, связанные с ее покупкой. К сожалению, даже если будущий собственник – покупатель – проверил юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что он лишится объекта недвижимости. Например, если кто-то сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры были ущемлены.

Или, например, в течение небольшого промежутка времени (несколько лет) квартира неоднократно покупалась и продавалась – это один из признаков возможного мошенничества. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников и лиц, которые были прописаны за последние несколько лет.

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:

– Если приобретается объект, который часто менял своего владельца, риск выше. Всегда стоит обращать внимание на то, на основании каких документов действовал продавец: если это доверенность, то стоит взвесить необходимость покупки такого объекта. Стоит задуматься и в том случае, если владелец не готов продемонстрировать оригиналы правоустанавливающих документов. В общем, собираясь приобрести квартиру на вторичном рынке, необходимо обратиться за помощью к профессионалам.

Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость»:

– По статистике в Санкт-Петербурге оспаривается от 5 до 15% сделок в год. Большинство участников сделки совершают такие крупные покупки и продажи только один раз в жизни, в лучшем случае два. И каждый хочет, чтобы его сделка не попала в эти проценты оспариваемых сделок с недвижимостью. Под угрозой негативных последствий недействительной сделки могут оказаться как покупатель, так и продавец. Проверяя историю объектов недвижимости, я установил: если в истории объекта имелась незаконная сделка, которая, естественно, делала все последующие сделки оспоримыми, нынешний собственник, как правило, ничего не знает об этом. Он добросовестно заблуждается в отношении предыдущих сделок с квартирой, однако это заблуждение не делает его автоматически добросовестным приобретателем.

Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»:

– Оспоримые сделки – это чаще всего сделки с людьми, не лишенными судом дееспособности, но не очень устойчивыми (здоровыми) психически. Тут наличие активного «сопровождения» в виде адвоката продавца (а частичная дееспособность может случиться только у продавца) может создать большие проблемы покупателям. Как все понимают, частично дееспособные люди не будут покупать квартиру сами и поэтому не становятся покупателями. Нарушенные права супругов, детей, попытки продать квартиру по доверенности от умершего – все эти случаи не так редки в практике агентства, как может показаться, поэтому даже сейчас, при наличии единого государственного реестра, обмене информацией между нотариусами и органами ЗАГС, едином реестре доверенностей, – хорошая правовая экспертиза и проверка документов нужна клиентам обязательно.