Апартаментами на рынке новостроек уже никого не удивить. Поскольку они дешевле классических квартир на 10-15%, то сразу стали популярны у покупателей. Новострой-М разбирался, почему на апартаменты не распространяется Жилищный кодекс, можно ли в них оформить регистрацию и так ли просто их получится сдать в аренду гостям ЧМ-2018.

Апартаменты – это коммерческая недвижимость

Начнем с главного: апартаменты – это коммерческая недвижимость, поэтому Жилищный кодекс на них не распространяется. Жилищный кодекс – это исключительно про квартиры. Несмотря на то, что апартаменты могут продаваться по 214-ФЗ, дольщик не будет признан обманутым, если у застройщика возникнут проблемы. Есть шанс, что проблемы дольщиков апартаментов решат в последнюю очередь, но это очень призрачный шанс.

Новострой-М как-то писал о проблемах, с которыми столкнулись дольщики, купившие loft-апартаменты у компании Red Development, строившей апарт-комлпекс Loft Park на севере Москвы.

Основной проблемой сегмента является то, что самого термина «апартаменты» в законодательстве нет. Апартаменты на рынке есть, а термина нет. Почему покупателей апартаментов не причислят к обманутым дольщикам и не включат в реестр, очень подробно написал для нас в этой статье Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege.

Услуги консалтинга от ГК «Commerc Real», доступные по ссылке https://commercreal.com/services/konsalting/, помогают определиться с развитием и использованием коммерческой недвижимости.

«Жить можно, а зарегистрироваться нельзя»

К сожалению, это так. И это цитата из интервью, которое для Новострой-М дал Кирилл Бортов, директор по маркетингу группы компаний Insigma. Процитируем Кирилла еще раз: «Очень часто от продавцов апартаментов можно услышать, что там возможна временная регистрация на 5 лет. Я не встречал реальных примеров этого. Жить там, безусловно, можно. Зарегистрироваться на текущий момент нельзя. В этом смысле у квартир безусловные преимущества».

Почему нельзя? Потому что, если у комплекса апартаментов нет оператора, т.е. управляющей компании, которая и занималась бы регистрацией владельцев или их гостей (если это апарт-отель), то и регистрации никакой не оформить. Хотя практически все продавцы комплексов апартаментов сегодня утверждают, что временную регистрацию можно оформить на 5 лет и потом продлить. В теории да, но на практике, когда владельцы апартаментов недавно сданного ЖК «Лайнер» обратились с такой просьбой в МФЦ – им было отказано.

Buy-to-let и buy-to-live

И тут мы переходим к следующему важному вопросу: апартаменты для жизни или апартаменты для сдачи в аренду? Последнее сейчас особенно актуально, т.к. на носу Чемпионат по футболу-2018.

Итак, buy-to-live – это комплексы апартаментов, которые люди покупают для собственного проживания. Buy-to-let – это апарт-отели, которые изначально строятся для сдачи в аренду.

Проще говоря, если вам не нужна прописка, но вы, допустим, хотите отселить взрослого сына-студента, вы можете купить ему апартамент buy-to-live. Если же вы хотите купить апартамент для бизнеса, т.е. для сдачи в аренду гостям чемпионата или любым другим людям, то вы инвестируете (покупаете) апартамент в комплексе buy-to-let. Фактически вы приобретаете гостиничный номер в гостинице, оператор сдает его в аренду, а вы получаете фиксированную прибыль. Как грамотно инвестировать в апартаменты, можно прочитать тут.

Но важно знать: законно сдать в аренду апартамент в несертифицированном комплексе невозможно. Почему? Очень понятно объяснил директор управляющей компании «ВАЛО-Комфорт» Константин Сторожев: «Если вы взяли и купили апартамент в комплексе апартаментов, который сертификацию не прошел, то вы оказываетесь вне правового поля. Это помещение коммерческое, оно считается нежилым. Сдавать в аренду нежилое помещение для целей проживания – противозаконно. Соответственно, проверяющие органы пойдут по таким объектам – начиная с самых крупных, потом к тем, кто поменьше. Гостиничные услуги, услуги по сдаче нежилых объектов под проживание должны быть сертифицированы».

Владелец апартамента buy-to-let должен знать, что у комплекса (апарт-отеля) должен быть сертификат безопасности и категория звездности, ведь по сути – это гостиница. Зимой 2018 года в преддверии ЧМ-2018 вышли законодательные поправки обо всех этих параметрах. Новострой-СПб подробно писал об этом здесь.

Коммуналка и налог

Менеджеры по продажам апартаментов не скрывают, что услуги ЖКХ и налог на недвижимость владельцам апартаментов придется платить повышенные. Ведь, считается, что компенсируются эти расходы сниженной ценой на апартамент (по сравнению с аналогичной квартирой).

Ставка налога будет варьироваться от 0,5 до 2%. Коммунальные платежи тоже будут выше примерно в 2 раза. А, если апарт-отель или комплекс апартаментов относятся к дорогому сегменту (бизнес-класс и выше), управляющая компания может заложить много своих опций, за которые придется платить.

Можно ли апартамент перевести в квартиру?

Можно, но сложно. И снова ответим цитатой эксперта: «Основной критерий для перевода в жилой статус – это 2-часовой дневной интервал, в течение которого солнечный свет должен попадать в жилые комнаты помещения. Соответственно, апартаменты с недостаточной инсоляцией, например, с окнами в «колодец» или в атриум дома на сегодняшний день не имеют шансов стать жилыми. В будущем, нормы могут и поменяться, но пока это так. В соответствии с российским законодательством обязательным условием для перевода любого помещения в новый статус является отсутствие обременений, наложенных другими лицами»

Подробно о том, как перевести апартамент в квартиру, и стоит ли овчинка выделки, читайте тут. Но рынок знает примеры перевода целых комплексов или отдельных корпусов из апартаментов в квартиры, если изначально апартаменты были спроектированы без конфликта по отношению к нормам Жилищного кодекса. Самые известные случаи перевода – это ЖК «Лица» (Capital Group), МФК «Водный» (MR Group), «Дом Гельриха» (Vesper).

Инфраструктура

Строительство коммерческой недвижимости не предполагает возведение инфраструктуры (даже парковок, должны быть только подъездные пути). Оно и понятно: если недвижимость считается нежилой, то ей не нужны сады, школы и больницы. Исходя из этой логики, девелоперы и стали строить апартаменты, но под видом жилья.

Властям это очень не понравилось, потому что люди стали покупать апартаменты и удивляться – куда же отдавать детей? В какие сады? Начались жалобы. Временная регистрация, даже если собственнику удастся ее оформить, предполагает доступ к инфраструктуре района детям владельцев апартаментов. Но по остаточному принципу. А поскольку у нас и так не наблюдается дефицита мест в садиках и школах, то очередь стоит из детей владельцев обычных квартир.

«Приобретая апартаменты, человек ошибочно считает, что может там прописаться и получить доступ к социальной инфраструктуре. На самом деле это не так», — подчеркнула начальник управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталия Лисюкова.

Девелоперы были вынуждены строить небольшие садики и школы в рамках своих проектах. Как правило, они возводят сады встроено-пристроенного типа. Такая социальная инфраструктура не берется городом на баланс, т.е. это частные детские сады и школы. А значит, это совсем другие расходы.

Автор: Валерий Приходько