Когда не стоит заключать ДДУ

Когда не стоит заключать ДДУ

Стартовавшая реформа долевого строительства уже привела к усилению конкуренции и уходу с рынка многих компаний. Риски дольщиков вовремя не получить ключи от своей квартиры возрастают. Так что покупателю придется быть внимательнее.

Судя по запасам разрешений на строительство, на старых правилах долевки застройщики смогут проработать еще пару-тройку лет. И лишь потом перейдут на рельсы проектного финансирования и работу по эскроу-счетам, что, по мысли законодателей, окончательно искоренит проблему обманутых дольщиков.

БУМАГУ, ЗАСТРОЙЩИК, БУМАГУ

Пока же стопроцентных гарантий, что дом будет вовремя достроен и покупатель не пополнит ряды пострадавших граждан, по-прежнему не существует. Как известно, действующая версия 214-ФЗ главным образом защищает граждан от двойных продаж. А также дает возможность отсудить компенсацию за нарушения сроков передачи квартиры.

Но вот от банкротств, число которых продолжает расти, или от рисков купить затяжной долгострой не защищает. Предохранительный инструмент в виде страхования гражданской ответственности застройщика давно доказал свою неэффективность, а новый механизм – Фонд долевого строительства – еще толком не заработал, да и «компенсационных» взносов собрал раз-два и обчелся. Вывод: потенциальному приобретателю жилья по-прежнему нужно полагаться только на себя, к заключению сделки подходить максимально критично и буквально под лупой изучать нюансы всей необходимой информации.

Эксперты отмечают, что в условиях перестройки отрасли критерии надежности застройщика ужесточаются, а объем информации, который следует учитывать покупателю перед совершением сделки, значительно возрос.

Любая оценка рисков начинается с изучения правоустанавливающих документов. Основополагающих бумаг у застройщика в наличии должно быть четыре.

Во-первых, это зарегистрированное в Росреестре право собственности (договор аренды) на земельный участок, где ведется или будет вестись строительство многоквартирного дома. Если у участка имеется иной статус, к примеру, общественно-деловая застройка или ИЖС, можно незамедлительно покидать офис данного застройщика – стройка незаконна, что повлечет для покупателя малопрогнозируемые последствия. В Петербурге, к примеру, насчитывается под сотню самостроев, в том числе многоквартирных домов на землях ИЖС, – все они под угрозой сноса.

Еще два обязательных документа из джентльменского набора – проектная декларация и разрешение на строительство. Любой застройщик сейчас обязан размещать их в открытом доступе на своем портале или сайтах своих объектов. А набор требований к декларации, усиленный последними поправками в ФЗ-214, позволяет потребителю получить максимум информации: от всех параметров будущего дома до техусловий подключения к сетям.

В этом отношении скоро станет еще проще: уже запущена единая информационная платформа в сфере долевого строительства (наш.дом.рф), где в скором времени федералы обещают аккумулировать сведения обо всех отечественных застройщиках и их объектах, включая декларации, выданные разрешения, данные о проверках, ходе строительства и прочие документы, актуальные в первую очередь для рядовых потребителей.

И последний из обязательных к проверке документов – заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ (ЗОС). Это фильтр для всех новых строек после 1 января 2017 года. Без визы комитета по строительству (в Ленобласти – комитета по госстройнадзору) застройщик не имеет права привлекать средства дольщика. Еще раз подчеркнем важность этой бумаги: некоторым компаниям не удается ее получить даже имея на руках разрешение на строительство – мешает шлейф не сданных вовремя объектов.

СПРАВКА БН

Что нужно узнать о застройщике

– Не является ли банкротом

– Нет ли проблемных объектов

– Не ведет ли судебных споров

– Не подвергался ли административным наказаниям

– Опыт работы в регионе

– Соблюдение сроков строительства

– Банки-партнеры

– Ход строительства

– Качество построенных домов

ИСТОЧНИК: КОМИССИЯ ПО НЕДВИЖИМОСТИ ОБЩЕСТВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ СПБ И ЛО

Если у застройщика что-то не в порядке хотя бы с одним из четырех документов, от идеи вступать с ним в договорные отношения нужно сразу отказаться. Даже не слушая заверения менеджера о том, что статус земельного участка будет вот-вот изменен, а разрешение на строительство или ЗОС компания получает на днях.

КОГДА ЛУЧШЕ ВОЗДЕРЖАТЬСЯ

Избитый совет о том, что опасно приобретать жилье по любым схемам вне рамок 214-ФЗ, вновь становится актуальным. Как предупреждают эксперты, сейчас появляются привлекательные по цене предложения о продаже квартир третьими лицами, которые не имеют заключенного с застройщиком ДДУ. Секрет прост: в кризис застройщики охотно расплачиваются с подрядчиками или поставщиками стройматериалов квадратными метрами.

Обязательства сторон фиксируются на основе инвестдоговора, а реализовать полученный авансом «товар» подрядчик старается незамедлительно. Риски покупателя в данном случае слишком высоки – своих обязательств подрядчик в итоге может не выполнить, а «приобретенную» квартиру будет не вернуть и в судебном порядке.

В условиях «оздоровления» рынка долевого строительства даже покупка жилья в рамках ЖСК не приветствуется экспертами. «Это законная схема привлечения средств граждан, но все же она более рискованная, чем ДДУ. Большинство заложенных в ФЗ-214 требований и обязанностей застройщика на ЖСК не распространяются. Не зря федеральный законодатель намерен в ближайшее время запретить эту схему», – отмечает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский.

По прогнозам ряда экспертов, вплоть до своего запрета схема ЖСК может получить распространение на рынке, так как большинство средних и малых игроков строительной отрасли не способны адаптироваться к новым жестким требованиям 214-ФЗ, вступающим в силу 1 июля.

Еще одним признаком того, что степень надежности застройщика невысока, является его участие в судебных спорах с юридическими, а также физическими лицами (информацию об этом можно получить через сайты комитета по строительству, арбитражного и городского судов и др.). Повышенное число исковых претензий со стороны подрядчиков или дольщиков, недовольных затяжкой сроков строительства, не способствует финансовой устойчивости застройщика. И в конце концов грозит заморозить его строительную активность, чему уже есть немало примеров.

Составить максимально полный портрет застройщика можно на основе информации из открытых источников: сайтов комитета по строительству, Управления Госстройнадзора, арбитражного и городского суда, Росреестра, Федеральной службы судебных приставов, а также форумов дольщиков и специализированных порталов по недвижимости

Доля ипотечных покупателей на рынке новостроек сейчас достигает 60-70%. Отсюда еще один критерий: сотрудничество застройщика с одним банком не говорит в пользу выбранного объекта. Банк может оказаться «карманным», то есть аффилированным со строительной компанией. А вот аккредитация объекта сразу несколькими финансовыми учреждениями повышает надежность стройки.

Еще лучше, если девелопер использует проектное финансирование: это подразумевает андеррайтинг – банк подробно анализирует финансовое состояние застройщика и риски невозврата выданного ему кредита.

Один из самых тревожных звонков о том, что с экономикой проекта у застройщика что-то не в порядке, – низкие цены. В условиях усиливающейся конкуренции многие игроки, особенно в затоваренных городских предместьях, демпингуют. Но кто-то делает это разово – в рамках краткосрочных акций, а у кого-то ценник на 25-40% ниже рынка уже давно прописался в прайсах. Поэтому лучше потратить время, сравнив и изучив особенности ценообразования в данной локации. Неправдоподобно низкие цены сегодня – это повод не просто насторожиться, но и проигнорировать суперщедрое предложение.

Безусловно, судить о застройщике лишь по одному «ненадежному» критерию недальновидно. К примеру, задержка ввода дома на два-три месяца стала довольно распространенной в кризис. Зачастую этим грешат даже крупные компании с хорошей репутацией. Но если переносы имеют более затяжной характер, а главное, они неоднократные – с таким застройщиком лучше не связываться.

Тем более что объемы предложения на рынке новостроек продолжают расти, а выбор застройщиков по-прежнему велик. Только в черте Петербурга на средства дольщиков свыше 200 компаний сейчас возводят более полутысячи многоквартирных домов.

СПРАВКА БН

Когда заключать ДДУ нецелесообразно

– Произошла смена застройщика

– Неоднократно продлевались сроки завершения строительства

– Застройщик участвует в судебных спорах

– Застройщик неоднократно привлекался к административной ответственности

– Застройщик предлагает оплатить ДДУ до его регистрации

– В ДДУ включены положения, противоречащие 214-ФЗ

– Застройщик ранее неоднократно нарушал сроки ввода объектов в эксплуатацию

– Застройщик не соблюдает принципов информационной открытости

– Имеются серьезные претензии к качеству строительства у собственников квартир в построенных застройщиком домах

– Отсутствует опыт строительства многоквартирных домов

– Стоимость квартиры значительно ниже стоимости аналогичных объектов

Новости партнеров

Оставить комментарий

Вы можете использовать HTML тэги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>